Как правильно составить задаток покупателю квартиры

При покупке квартиры мы часто слышим такое слово как «задаток», без которого не обходится ни одна сделка купли-продажи. Но зачастую многие покупатели путают «задаток» с понятием «аванса». Поэтому в данной статье речь пойдет именно о «задатке», его определении и значимости для покупателя.

Итак, что такое «задаток»?

В соответствии с нормамиГражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору (продавцу квартиры) должником (покупателем квартиры) в счёт причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения.

Таким образом, задаток одновременно выступает и способом платежа, и способом обеспечения исполнения обязательств, так сказать, гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, что немаловажно для покупателя. Поскольку в случае нарушения обязательств со стороны продавца, задаток покупателю возвращается в двойном размере. В случае же невыполнения обязательств самим покупателем, внесённая им сумма задатка остается у продавца.

НО!    Возмещение покупателю задатка в двойном размере будет возможно лишь в том случае, когда, во-первых, договорные отношения между покупателем и продавцом оформлены в соответствии с требованиями гражданского права, а именно в письменной форме (ст. 547 ГК Украины), а во-вторых, когда при его оформлении будет четко указано, что денежная сумма, которая передаётся продавцу, является задатком, иначе в противном случаем это будет аванс.

Как оформить передачу «задатка», чтобы в последствии не оказаться и без квартиры, и без денег?

Нередкими на практике есть случаи передачи задатка по заключённым «юридически незащищённым», на мой взгляд, договорам о задатке, договорам о намерениях, либо же вообще на основании простых расписок. Все это в последствии приводит к затяжным судебным процессам, решения по которым принимаются далеко не в пользу покупателя.

В какой форме оформить передачу задатка?

Исключительно вписьменной форме. Причём, речь не идет о банальной расписке о получении денежных средств.Расписка в данном случае не будет допустимым доказательством оформления сделки по обеспечению обязательства в письменном виде. Иными словами, условие о задатке необходимо прописать в самом (основном) договоре, который им и обеспечивается, а также сделку о задатке можно оформить путём заключения дополнительного соглашения к основному договору.

Какие документы необходимы для оформления задатка?

Как уже говорилось ранее, юридически правильным способом оформления задатка является либо его указание в основном договоре, либо же в допсоглашении к основному договору купли-продажи квартиры. Поэтому неотъемлемым этапом оформления задатка является непосредственно наличие полного пакета документов как на объектнедвижимости, так и документов, удостоверяющихполномочность прав сторон данной сделки (продавца и покупателя).

Итак, покупатель от продавца должен запросить:

• оригинал паспорта и идентификационного кода;
• оригинал правоустанавливающих документов на квартиру (это может быть договор дарения, свидетельство о права на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, нотариально удостоверенныйдоговор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности, решение суда, информационная справкас Государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество);
•  документы по технической характеристике объекта (справка БТИ). Перепроверьте данные с правоустанавливающими документами, так как нередкими бывают случаи, когда былапроведена перепланировка, но документы не были приведены в соответствие с действующим законодательством –нет документов от органов архитектурно-строительного контроля, объект не введён в эксплуатацию, информация соответственно не нашла своего отображения в государственных реестрах, что в последствии может стать камнем преткновения, увеличивающим как материальную сторону сделки, так и её часовые рамки;
• документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке, о смерти, брачный договор);
• информацию о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в данной квартире (поскольку процедура выписки несовершеннолетних детей более долгая и требует согласования с органами опеки и попечительства местных (районных) органов исполнительной власти).

Более того, Вы также можете самостоятельно перепроверить данные по объекту (в т.ч. наличие обременений по имуществу) через Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, используя данные как по продавцу (идентификационный код и паспортные данные), так и по адресу объекта (квартиры), и это, в свою очередь, будет на порядок дешевле услуг нотариуса, который также это сможет перепроверить в момент совершения сделки купли-продажи (https://kap.minjust.gov.ua/).

Немаловажной может быть информация о наличии судебных споров по объекту. В данному случае можно поискать информацию в Едином реестре судебных решений. Единственное, что данные физлица (его Ф.И.О.) в открытом доступе отсутствует, но по адресу и идентификационным данным объекта недвижимости можно попробовать промониторить данные (поисковая система очень проста в использовании:http://www.reyestr.court.gov.ua/).

В момент оформления задатка покупателю при себе же необходимо иметь паспорт и идентификационный код, документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке либо о его расторжении).

Сопоставьте данные, указанные в документах, удостоверяющих личность продавца, с данными, указанными в правоустанавливающих документах, наличие дописок, описок, и т.д.

Существуют ли законодательно установленные сроки, в течении которых необходимо передать задаток?

Действующим законодательством не установлены ни минимальные, ни максимальные сроки внесения задатка. Это всё оговаривается сторонами (покупателем и продавцом). На совершении сделки влияют как объективные, так и субъективные причины, а задаток в данному случае является способом обеспечения сделки. К причинам, которые влияют на сроки, можно отнести фактическую готовность всех документов на квартиру (справок-характеристик, формы № 3, справок о наличии или отсутствии долгов, выписки с квартиры и т.д.). Главное в данному случае –указать все эти моменты в договоре, поскольку в случае невыполнения обязательства, каждая из строн несёт ответственность (покупатель лишится суммы задатка, а продавцу придётся вернуть его в двойном размере).Желательно прописать в договоре отдельным разделом форс-мажорные обстоятельства, в случае наступления которых речь о штрафных санкциях идти не может.

В каком размере должен быть передан задаток?

Как и в случае со сроками передачи задатка, законодательством не предусмотрено его чёткого размера. Исходя из практики, размер задатка может варьироваться от 2% до 5% (редко) стоимости квартиры. Но необходимо учитывать, что на стоимость квартир в целом может повлиять ситуация на рынке недвижимости, в частности, квартиры могут вырасти в цене, и в таком случае, продавцу может быть не выгодно выполнять условия договора по уже договорённой цене, а проще вернуть задаток даже в двойном размере, но при этом остаться в плюсе при продаже квартиры за более высокую цену, а Вам придется искать другие варианты, возможно даже менее привлекательные.

Срок передачи задатка в свою очередь может сыграть на руку продавцу. Так, в случае продажи объекта недвижимости, владение которым осуществляется на протяжении 3 лет, доход от данной сделки не облагается налогом, при условии совершения сделки в течении отчётного налогового года. Поэтому в данном случае с позиции продавца Вам может быть предложено установить временные рамкив данном диапазоне (в зависимости от фактического срока владения квартирой).

Если обязательство не исполняется, что происходит с задатком?

Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком урегулированы в статье 571 ГКУ. В частности, если нарушение обязательства произошло по вине должника – задаток остаётся у кредитора, а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, то он (кредитор) обязан вернуть должнику задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка (его стоимости, если задаток выражен в движимом имуществе).  Кроме этого, частью второй ст. 571 ГКУ предусмотрено, что сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость) задатка, если иное не предусмотрено договором. Также следует обратить Ваше внимание на положение статьи 627 ГКУ, в соответствии с которой стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учётом требований этого Кодекса, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.  Поэтому, если в договоре Вы указываете, что в случае разрыва договора, сумма возмещения будет равна стоимости квартиры, это не противоречит свободе договора, другое дело, пойдёт ли на это продавец, понимая риски, и в любом случае, чтобы убытки были возмещены в таком размере, придётся для начала доказать, что они реально были причинены именно в такой сумме.

Необходимо ли нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств?

Условие относительно обязательного нотариального удостоверения сделок по обеспечению обязательств действующим законодательством не предусмотрено. В свою очередь, вы имеете полное право потребовать нотариального удостоверения данной сделки, поскольку данное право Вам предоставлено в силу положенийп. 4 ст. 209 ГК Украины, согласно которому, по требованию физического или юридического лица любая сделка с его участием может быть нотариально удостоверена.

Кроме того, нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств возможно в случае, если условие о задатке прописано в самом содержании договора, обязательность нотариального удостоверения которого предусмотрена законодательством, а также в случае обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры путём составления и подписания дополнительного соглашения к основному договору. В таком случае, данное соглашение должно быть обязательно нотариально удостоверено в соответствии с требованиями ст.654 ГК Украины, согласно которой изменение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется, если иное не установлено договором или законом, или не вытекает из обычаев делового оборота.

Есть ли ещё варианты оформления задатка?

Вам предложили заключить договор о задатке, ссылаясь на положение ст. 6 ГК Украины (относительно права сторон заключить договор, непредусмотренный законодательством, и урегулировать взаимоотношения на собственный лад). В данном случае применять его к сделке купли-продажи квартиры нельзя. Поскольку этой же статьёй установлены рамки таких действий, а именно стороны не вправе так поступать, если это прямо запрещено законом или противоречит сути отношений сторон.Поэтому, заключение таким способом договора задатка противоречит его сути–задатком можно обеспечить только уже возникшее обязательство(ст. 570 ГК Украины).

Уплата задатка по договору о намерении (предварительный договор).

Ещё одним, на первый взгляд, довольно-таки юридически приемлемой формой оформления задатка, может быть договор о намерении (предварительный договор).

НО! Договор о намерении (предварительный договор) не относится к денежным обязательствам, он всего лишь предусматривает обязательства его сторон заключить в дальнейшем основной договор. А такое обязательство не является денежным и поэтому обеспечивать его задатком нельзя.

Залогом можно обеспечить только такое денежное обязательство, которое уже существует. К примеру, по договору купли-продажи квартиры денежное обязательство возникнет только после заключения такого договора и его государственной регистрации в соответствии с законом.

Поэтому, если вы решили купить квартиру, придерживайтесь указанных выше рекомендаций, как говорится, Praemonitus praemunitus, что в переводе с латыни означает«предупреждён — значит вооружён».

Автор статьи: Волкович Ольга, Начальник отдела общей юридической практики, LEXLIGA Law Firm

Источник: protokol.com.ua