Покупаем недвижимость по безналу. Первый блин..

С 1 сентября 2013 года купля-продажа недвижимости стоимостью больше 150 тыс. грн. осуществляется по безналичному расчету. Первые сделки уже заключены, первые платежи уже прошли. И, как и ожидалось ранее, выявились первые проблемы этого нововведения. Как и следовало ожидать, часть нотариусов растерялась и не знает, что и как делать. Но большинство нотариусов уже начали отлаживать этот механизм безналичных расчетов, и, как малым детям, объяснять своим клиентам, что заниматься махинациями можно, но это им же будет дороже.

На рынке уже появились махинаторы, которые за 500-1000 грн. делают фальшивые платежки о переводе денег с одного банковского счета на другой счет. Фактически делается подделка документов, за которою можно привлечь к уголовной ответственности. За счет этой махинации можно рассчитаться наличными деньгами и подложить в документы подделку. Но, любая фальшивка всегда сопряжена с тем, что можно утратить и деньги, и только что купленную квартиру. Ибо для мошенников не составит труда аннулировать договор на основании того, что покупатель представил фальшивые документы, и дальше, с помощью «милых друзей в погонах», порешать вопросы в свою пользу так, что «любитель» фальшивых документов быстро поймет, почему за эти деяния предусмотрена уголовная ответственность. Но это, скажем так, частный случай. И, к сожалению, мошенники и аферисты были, есть и будут. Что касается реальных первых сделок по покупке-продаже недвижимости по безналичному расчету, то были выявлены следующие результаты.

Аккредитивы для расчетов за недвижимость между физическими лицами не работают. Банки очень редко используют аккредитивы, спрос на них очень небольшой и поэтому они не спешат эту услугу предоставлять физическим лицам. Может со временем, когда количество желающих вырастет, отдельные банки будут предоставлять такие услуги, но сейчас это не интересно для банков и дорого для клиентов.

Метод покупки через депозит, когда покупатель недвижимости открывает депозитный счет на имя продавца недвижимости, перечислят деньги на этот счет, но распоряжаться этим депозитом продавец недвижимости сможет только после предъявления банку договора купли-продажи недвижимости, заверенного нотариально – работает. Хотя, и вот это уже проблемы самих банков, если в центральных офисах банков такие операции провести можно, то филиалы явно к таким депозитам не готовы. Отдельные филиалы банков вообще не знают, как оформить этот депозит. А другие филиалы, хотя и соглашаются открыть этот депозит, но выдвигают такие сложные условия, что это просто пугает и продавца, и покупателя недвижимости. Можно только надеяться, что отдельные банки отладят свои технологические карты и научат своих сотрудников открывать такого рода депозиты для покупки-продажи недвижимости.

Самым реальным методом расчетов за куплю-продажу недвижимости на данный момент являются обыкновенные текущие счета банков. Лучше именно текущие счета, а не карточные. Хотя в отдельных банках можно пользоваться и карточками. Не выгодно просто внесение денег на счет другого лица без открытия собственного текущего счета. В этом случае комиссия банка может быть большой. Хотя, один из известных украинских банков уже предлагает клиентам услугу по приему платежей без открытия счета и перечисления денег на счет продавца недвижимости в любом другом банке всего за 400 грн вне зависимости от суммы платежа. Если сделка тянет на миллион гривен, это мизерная комиссия. Хотя если используются текущие счета, то стоимость услуг банка будет дешевле.

Как показала практика, оптимальный вариант: два текущих счета продавца и покупателя недвижимости в одном банке. На данный момент целая группа банков, и среди них один из самых известных розничных банков Украины, предлагает лицам, которые хотят осуществить платежи по купле-продаже недвижимости такие тарифы: открытие счета — 10 грн, внесение денег на счет — 0%, перечисление денег со счета на счет — 0%, снятие денег со счета — 0%. Срок перечисления денег со счета на счет – не более 20 минут. При этом на счет продавца недвижимости приходит сообщение СМС о зачислении денег на счет. Поэтому некоторые нотариусы предлагают своим клиентам простой метод расчетов за недвижимость. После составления договора купли-продажи, нотариус выписывает квитанции по уплате госпошлины и сбора в Пенсионный фонд за совершение сделки, далее покупатель одновременно оплачивает госпошлину и ПФ и осуществляет безналичный платеж на счет продавца. Затем покупатель получает в банке квитанции уже об уплате госпошлин и подтверждение безналичного платежа. На основании этих документов нотариус завершает сделку и переоформляет собственность на недвижимость от одного физлица на другое физлицо.

В некоторых случаях даже подписывает дополнение к договору купли-продажи заявление, что все расчеты по договору были завершены и все стороны довольны. Поэтому процедура не существенно усложнилась, скорее, стала более цивилизованной, когда не нужно проверять деньги, а можно уже без проблем забрать их из кассы банка или положить на депозит. Некоторые банки уже начали предлагать депозит до востребования для продавца недвижимости, который хочет купить другую недвижимость. Один из банков предлагает такой депозит по ставке 12%. А это значит, то если 1 млн. грн, а это около 120 тыс. долл., полежит на депозите только один месяц, физическое лицо, пока будет искать новую недвижимость, получит 10 тыс. грн дохода без особого труда. Если брать зарубежный опыт, то в странах ЕС расчеты за покупку-продажу недвижимости осуществляются через специальный счет нотариусов. Это удобно для клиентов и соответствует европейской практике. В Украине такие операции пока редкое явление. У нотариусов нет опыта такого рода операций. Но со временем можно ожидать, что и украинские нотариусы научаться это делать не хуже немецких.

Расчет через специальный счет нотариуса предполагает, что покупатель недвижимости до момента заключения сделки перечисляет деньги на счет нотариуса, или вносит деньги через кассу банка на этот счет. В день заключения сделки, нотариус оформляет договор купли-продажи и одновременно перечисляет деньги на текущий счет продавца недвижимости, или выдает платежный документ, согласно которого продавец недвижимости может получить деньги в кассе банка, где открыт счет нотариуса. Операция в целом понятна и прозрачна. В этом случае нотариус выступает контролером не только по переоформлению прав собственности на недвижимость, но и по движению денег между счетами. Нотариус может брать дополнительный платеж за такого рода услугу, когда он выступает неким расчетным центром. Хотя, не думаю, что суммы будут очень большими. Итак, процесс пошел. Правда, еще нужно приучить рынок рассчитываться по безналу. Все новое тяжело приживается в Украине. Но пройдут какие-то 2-3 года, и народ даже забудет, что когда-то рассчитывался за квартиры и дома наличной валютой. Идем в Европу, но по-украински.

Охрименко Александр

Источник: ubr.ua