Специфика судебного и внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки

О теории и практике обращения взыскания на предмет ипотеки в Украине читайте в материале еженедельника «ЮРИСТ & ЗАКОН» от 05.07.2012, № 38 Так сложилось, что в Украине среди видов обеспечения обязательства наиболее широко используется ипотека. Сопоставляя способы и основания обращения взыскания на предмет ипотеки, можно констатировать следующее: - согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки можно путем продажи ипотекодержателем предмета ипотеки любому лицу - покупателю или путем приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки; - на основании исполнительной надписи нотариуса обратить взыскание на предмет ипотеки можно только через реализацию предмета ипотеки путем публичных торгов; - на основании решения суда обратить взыскание на предмет ипотеки можно любым способом: как реализацией предмета ипотеки путем публичных торгов, так и продажей ипотекодержателем предмета ипотеки любому лицу - покупателю, а также, как показывает судебная практика, приобретением ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки (Верховный Суд Украины в своем письме от 07.10.2010 «Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел, возникающих из кредитных правоотношений (2009 - 2010 годы)» изложил позицию относительно возможности обращения взыскания способом приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки по решению суда). На первый взгляд, все выглядит достаточно просто: в случае ненадлежащего выполнения должником и/или ипотекодателем обеспеченного ипотекой обязательства ипотекодержатель принимает решение об обращении взыскания на предмет ипотеки, удовлетворяя свои требования за счет предмета ипотеки (по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя; на основании исполнительной надписи или на основании решения суда). Но, как показывает практика, иногда грамотного оформления ипотечного договора с ипотечным предостережением и даже получения решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки может быть недостаточно для удовлетворения ипотекодержателем своих требований. В данной статье хочется остановиться на двух проблемах, возникающих при обращении взыскания на предмет ипотеки. Как показывает практика, иногда грамотного оформления ипотечного договора и даже получения решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки может быть недостаточно для удовлетворения ипотекодержателем своих требований Первой из проблем является необходимость соблюдения установленного частью 1 статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке» срока для предоставления возможности должнику и/или ипотекодателю устранить допущенные нарушения. Так, указанная норма Закона устанавливает, что в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику письменное требование об устранении нарушений в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждения об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Однако при подаче ипотекодержателем в суд иска об обращении взыскания на предмет ипотеки суды также требуют соблюдения до момента подачи иска процедуры и сроков, предусмотренных статьей 35 Закона. Так, на практике иногда бывали случаи, когда дело рассматривалось около года, по нему проводились процессуальные действия, в том числе судебные экспертизы, а потом суд отказывал в иске на том основании, что истец до обращения с иском не выдержал не менее 30-дневный срок. Считаю, что такая позиция судов является необоснованной, учитывая следующее. Указанный не менее чем 30-дневный срок определен Законом для предоставления возможности должнику исполнить обеспеченное ипотекой обязательство до момента обращения взыскания на предмет ипотеки. Последним предложением части 1 статьи 35 Закона определено, что если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. В свою очередь, принятие решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора является завершающим этапом обращения взыскания на предмет ипотеки. Представление же в суд иска об обращении взыскания на предмет ипотеки является только начальным этапом процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки, и после подачи иска должник и/или ипотекодатель имеют возможность исполнить обеспеченные ипотекой обязательства. То есть, если со времени направления требования ипотекодержателя и до момента принятия судом решения прошло более 30-ти дней, суд не вправе отказывать в иске на основании несоблюдения предусмотренного Законом срока. Кроме того, частью 2 статьи 35 Закона также определено, что положения части первой этой статьи не являются препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд в установленном законом порядке. Если со времени направления требования ипотекодержателя и до момента принятия судом решения прошло более 30-ти дней, суд не вправе отказывать в иске на основании несоблюдения предусмотренного Законом срока Другой проблемой, с которой можно столкнуться при обращении взыскания на предмет ипотеки, являются изменение последнего в результате проведенных в отношении него строительных работ. В частности, трудности в обращении взыскания могут заключаться в том, что описание предмета ипотеки по ипотечному договору не будет отвечать инвентаризационным данным реконструированного объекта. В связи с этим регистратор БТИ отказывает в регистрации за ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки даже в случае предъявления ему вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки. Поэтому процедура обращения взыскания на предмет ипотеки для ипотекодателя должна начинаться со сбора информации о предмете ипотеки и ее детального анализа с целью выявления всех изменений, произошедших с предметом ипотеки после заключения ипотечного договора. Для этого рекомендуется получить в БТИ следующую информацию: - когда проводилась последняя техническая инвентаризация предмета ипотеки; - установлено ли во время проведения технической инвентаризации осуществления реконструкции (достройки, надстройки и др.), перепланировки, в том числе самовольно, предмета ипотеки; - происходило ли разделение, выделение, объединение, перевод из нежилого в жилое предмета ипотеки, в ходе которых могли бы образоваться новые объекты недвижимого имущества, в том числе с присвоением отдельного адресной части; - если произошло разделение, выделение, объединение, перевод из нежилого в жилое предмета ипотеки, в ходе чего образовались новые объекты недвижимого имущества, в том числе с присвоением отдельного адресной части, кто является собственником новообразованного объекта или объектов; - за кем и на каких основаниях зарегистрировано право собственности на любое другое недвижимое имущество, расположенное по адресу местонахождения предмета ипотеки. В инспекции государственного архитектурно-строительного контроля необходимо получить следующую информацию: - регистрировала ли после заключения ипотечного договора инспекция декларацию о начале выполнения строительных работ (выдавала разрешение на выполнение строительных работ) по предмету ипотеки; - регистрировала ли после заключения ипотечного договора инспекция декларацию о готовности объекта к эксплуатации (выдавала сертификат готовности объекта к эксплуатации) по предмету ипотеки. В исполнительном органе городского или районного совета необходимо проверить, оформлялось ли после заключения ипотечного договора право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу местонахождения предмета ипотеки. В органе градостроительства и архитектуры необходимо проверить, выдавались ли после заключения ипотечного договора градостроительные условия и ограничения для проведения любого вида строительных работ по адресу местонахождения предмета ипотеки, в том числе работ по реконструкции. В органе земельных ресурсов необходимо установить, кто является владельцем/пользователем земельного участка, на котором размещен предмет ипотеки. Трудности в обращении взыскания могут заключаться в том, что описание предмета ипотеки по ипотечному договору не будет отвечать инвентаризационным данным реконструированного объекта На практике получение ипотекодержателем указанной выше информации является весьма проблематичным, поэтому достаточно важным является закрепление в ипотечном договоре максимального объема полномочий ипотекодержателя и максимального объема обязанностей ипотекодателя. Ипотекодержателю необходимо периодически проводить проверки наличия и состояния предмета ипотеки, при которых фиксировать, какие именно изменения состояния выявлены во время проверок. Второе предложение части 2 статьи 5 Закона определяет, что ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделена в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора. А согласно части 6 статьи 5 Закона недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями. Следует отметить, что указанные нормы действительно применяются судами в практике разрешения споров. Но как быть, если к предмету ипотеки достроена часть, которая на момент обращения взыскания не принята к эксплуатации и/или право собственности не нее не оформлено. Бесспорно, самым правильным будет ожидание завершения ипотекодателем оформления права собственности на измененный предмет ипотеки. Но не всегда обстоятельства и добросовестность ипотекодателя позволяют дождаться такого оформления, ведь принятие в эксплуатацию законченных строительством работ по реконструкции предмета ипотеки может дать возможность ипотекодателю осуществить разделение предмета ипотеки с изготовлением отдельных технических паспортов на отдельные части и получением новых свидетельств о праве собственности на помещение предмета ипотеки. В свою очередь, получение таких свидетельств о праве собственности на помещение предмета ипотеки может дать возможность ипотекодателю продать помещения предмета ипотеки без согласия ипотекодержателя. Читая указанную выше норму статьи 5 Закона, можно сделать вывод, что ипотека должна распространяться на все виды пристроек к объекту недвижимого имущества, переданного в ипотеку, несмотря на то, принято достроенную часть к эксплуатации и зарегистрировано право собственности на нее или нет. При осуществлении анализа практики решения споров не опровергнуто факт того, что ипотека распространяется на самовольно осуществленную пристройку объекта недвижимого имущества, переданного в ипотеку. Однако в этом случае обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке на основании ипотечного договора исключается, поскольку право собственности на помещение не может быть зарегистрировано. В случае обнаружения изменений предмета ипотеки, которые не зарегистрированы, ипотекодатель вынужден обращаться в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки. Всех заинтересованных лиц, в частности БТИ и инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля, следует привлекать к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований. В иске необходимо четко указать параметры измененного (реконструированного) предмета ипотеки и просить суд обратить взыскание на определенный договором предмет ипотеки вместе с частью, присоединенной к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора. При этом необходимо доказать, в том числе путем проведения соответствующей экспертизы, что присоединенная к предмету ипотеки часть не может быть выделена в натуре. Проанализированная судебная практика не опровергла того факта, что ипотека распространяется на самовольно осуществленную пристройку объекта недвижимого имущества, переданного в ипотеку Порядок проведения работ по разделению, выделению и расчету долей жилых домов, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества, кроме земельных участков, определяет Инструкция о проведении разделения, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 18.06.2007 № 55, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 06.07.2007 за № 774/14041. Согласно пункту 1.2 указанной Инструкции разделение и выделение доли в натуре осуществляется в соответствии с законодательством с предоставлением Заключения относительно технической возможности раздела объекта недвижимого имущества или Вывода относительно технической возможности выдела в натуре доли из объекта недвижимого имущества. Пунктом 2.3 Инструкции определено, что не подлежат разделу объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества. Вопрос разделения объектов недвижимого имущества может рассматриваться только после признания права собственности на них в соответствии с законом. Вследствие этого, до принятия в эксплуатацию и оформления права собственности на часть предмета ипотеки, которая присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора, такая часть является частью предмета ипотеки и не может быть выделена в натуре. Частью 2 статьи 331 ГК определено, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. Согласно части 3 статьи 331 ГК до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). Исходя из этого, до завершения оформления права собственности на достроенную часть предмета ипотеки владелец предмета ипотеки является собственником материалов и оборудования, использованных в процессе реконструкции предмета ипотеки. Следовательно, ипотекодержатель имеет право на обращение взыскания на предмет ипотеки со всеми его принадлежностями, а именно материалами и оборудованием, использованными в процессе реконструкции (незавершенного строительства) по достройке. Андрей Баланчук, адвокат, старший юрист юридической компании «Морис Груп» Источник: www.ligazakon.ua