Ипотека без права на имущество

Начнем с одного вопроса. Можно ли оформить договор ипотеки объекта недвижимости, если между сторонами заключен предварительный договор ? В некоторых случаях мои коллеги положительно отвечают на этот вопрос и в качестве мотивации своей точки зрения приводят следующие аргументы.     Стороны заключили предварительный договор, согласно которому установили взаимные обязательства по продаже объекта недвижимости в будущем. Определив дату заключения договора купли – продажи или другого вида договора, стороны приступили к оформление соответствующих документов, необходимых для надлежащего оформления сделки.     Согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем.  Исходя из этой нормы Закона об ипотеке делается вывод о том, что сторона, которая в дальнейшем выступит в качестве покупателя объекта недвижимости, согласно условий, прописанных в предварительном договоре, может быть ипотекодателем. Аргументация такая: - есть договор, согласно которому подтверждается факт приобретения недвижимого имущества в будущем; - есть норма Закона, которая допускает оформление в ипотеку недвижимого имущества, право собственности, на которое возникнет в будущем. Не исключается тот вариант, что юристы могут и не ошибаться, но у них есть желание натянуть на уши некую схему. Обычно, для обоснования своей позиции, мои коллеги часто обращаются к судебной практике. Но, в данном случае в этом необходимости нет, так как нормы Гражданского кодекса Украины (ГКУ) и нормы Закона Украины «Об ипотеке» достаточно четко определяют правовое наполнение ситуации. Согласно  ст. 635 Гражданского кодекса Украины    предварительным,  является договор, стороны которого обязываются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предыдущим договором. Как видим из самого определения предварительного договора, последний не может содержать условий перехода права собственности на имущество.  Подтверждает это еще один пункт этой2 статьи ГКУ. Согласно п. 3 ст. 635 ГКУ обязательство, установлено предварительным  договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (в срок), установленного предыдущим договором, или если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его заключении. Таким образом, предварительный договор не содержит и не может содержать условия, согласно которому переходит право собственности на имущество.  Предварительный договор содержит лишь одно обязательство – заключить основной договор. Исходя из этого, можно сделать вывод, что предварительный договор не подтверждает право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество, которое станет его собственностью  в будущем. Для того что бы полностью убедиться в правильности этого утверждения обратим внимание на смысловые составляющие нормы ст. 5 Закона об ипотеке. Имущество, на момент оформления договора ипотеки должно быть уже приобретено.  Закон допускает применение такого отлагательного условия, как оформление права собственности на него в будущем. Понятно о каком оформлении идет речь – регистрация в БТИ для недвижимости, оформления государственного акта на право собственности на землю или отметка о регистрации права собственности для земельного участка. Кроме этого, не всегда обращается внимание еще на один момент.  Закон об ипотеке допускает одновременное оформление договора приобретения объекта недвижимого имущества и договора ипотеки, предметом которого будет это же объект недвижимого имущества только при условии,  если ипотекой обеспечивается обязательства по  кредиту  для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеку. Это статья 18 Закона об ипотеке. Все вышеизложенное может вызвать спор или дискуссию, но есть сложившаяся практика оформления сделок Источник Автор: Гутник Андрей