Можно ли приватизировать ведомственное жилье или что подлежит приватизации

Ведомственное жилье является одной из составных частей государственного жилищного фонда, а это означает, что приватизация такого жилья проводится на общих основаниях. Действующее законодательство Украины не регламентирует реализацию права на приватизацию ведомственного жилья с какими–либо трудовыми отношениями. Основным в этом вопросе является наличие документов, устанавливающих право пользователей жилья, постоянно проживать в данной ведомственной квартире, т. е. наличие надлежащим образом оформленного и заключенного договора найма жилого помещения. Отказ же собственника в приватизации такого жилья из–за  того, что жильцы не является, работником данного предприятия неправомерен т.к. противоречит ч. II ст. 8 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» и п. 2, 5 Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан. Также необходимо понимать, что списки граждан, имеющих право на приватизацию жилья, составляются по месту их постоянного проживания районными органами приватизации, а не по месту работы руководителями предприятий.                  Однако в законодательстве Украины установлен исчерпывающий перечень имущества, приватизация которого не допускается. В этот перечень вошли следующие объекты: – квартиры–музеи; – квартиры (дома), расположенные на территориях закрытых военных поселений, предприятий, учреждений и организаций, естественных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков–достопримечательностей садово–паркового  искусства, историко–культурных заповедников, музеев; – комнаты в общежитиях; – квартиры (дома), которые находятся в аварийном состоянии (в которых невозможно обеспечить безопасное проживание людей); – квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном порядке к числу служебных, а также квартиры (дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения, загрязненной в результате аварии на Чернобыльской АЭС.                Как может заметить читатель, в этот перечень включено имущество органов власти, Вооруженных Сил, Национальной гвардии, Службы безопасности. Подлежит ли приватизации жилье, находящееся на балансе вышеупомянутых учреждений и организаций?                С уверенностью можно ответить: «Да». Так, как Декрет Кабинета Министров Украины от 31. 12. 1992 г., который вводит ограничения на приватизацию государственного имущества, на жилищный фонд не распространяется. Порядок приватизации государственного жилья определяется Законом «О приватизации государственного жилищного фонда» и возможные ограничения по этому вопросу могут устанавливаться только данным законом. На приватизацию квартир, которые находятся на балансе названных выше организаций, ограничений нет, за исключением случаев, когда такие квартиры расположены на территории закрытых поселений.                И необходимо обратить внимание на приватизацию жилья в совхозах. Раньше законодательство относило такую категорию жилья к служебной, т. е. не подлежащей приватизации. Постановлением Кабинета Министров Украины от 11. 07. 1992 г. (далее – Постановление) было изменено такое положение дел. И теперь с домов, находящихся(ившихся) на балансе совхозов, статус служебных снят. Что же касается жилой площади, которая была признана служебной до принятия Постановления, то наниматели, желающие приватизировать имеющееся в их распоряжении жилье, должны требовать от администрации совхозов перезаключения договоров найма. Сделав это, они получают право приватизировать квартиры на общих основаниях. Возможно ли приватизация квартир в домах гостиничного типа?                Если граждане вселены в квартиры таких домов на основании ордеров, выданных в установленном законом порядке, и используют их на условиях найма, то они имеют право на приватизацию таких квартир. Если же такие дома имеют статус общежитий, то, в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» комнаты в общежитиях приватизации не подлежат. Однако 1 января 2009 года вступил в силу Закон Украины «Об обеспечении жилищных прав жителей общежитий», позволяющий приватизировать комнату в общежитии.                Для того чтобы приобрести право собственности на жилплощадь занимаемую в общежитии необходимо соблюсти некоторые условия: – проживать на ней (жилплощади) не менее 5 лет; – быть зарегистрированным по месту проживания; – не иметь в собственности другого жилья. Хотя  ни при каких условиях нельзя приватизировать жилплощадь: – в общежитиях, предназначенных для временного проживания в связи с учебой, переобучением или повышением квалификации, в учебных заведениях и в связи с работой (службой) по контракту; – в случае проживания в общежитии без законных на то оснований (без регистрации); – в специальных общежитиях, предназначенных для временного проживания лиц, которые отбывали наказание в виде ограничения или лишения свободы и нуждающихся в улучшении жилищных условий, или жилая площадь которых временно заселена; – в общежитиях, где проживают военнослужащие, сотрудники Вооруженных Сил Украины и Министерства внутренних дел Украины; – в общежитиях, которые имеют статус социальных на момент вступления в силу Закона; – в общежитиях, находящихся на законных основаниях в частной собственности, в том числе, переданных территориальным громадам в постоянное или временное пользование.                С целью защиты прав жильцов общежитий, недопущения их выселения, из занимаемых жилых помещений, недопущения отчуждения общежитий, которые строились за государственные счет, законом установлен трехлетний мораторий на их отчуждение(кроме передачи в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских советов).                Вместе с тем, если проектно–сметной документацией на строительство дома было установлено, что это дом гостиничного типа, а после ввода в эксплуатацию, построенный дом используется как общежитие, жильцы такого дома имеют право требовать от владельца (собственника) дома, согласования этого факта с утвержденной проектно–сметной документацией и выдачи им ордеров на право найма этого жилья. Что в свою очередь дает возможность, пользователю жилплощади приватизировать ее в дальнейшем. Можно ли приватизировать жилье в кооперативном доме?                Правоотношения, связанные с переходом права собственности на квартиру в кооперативном доме от ЖСК к его члену регулируются не Законом «О приватизации государственного жилищного фонда», а Гражданским кодексом (ГК) Украины. И в соответствии со ст. 384 ГК Украины, член жилищно–строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на эту квартиру.                Как же быть в ситуации, когда часть членов ЖСК оформят свои квартиры в частную собственность, а часть нет? Что же будет в этом случае с самим ЖСК и остаются ли собственники квартир, членами ЖСК?                В соответствии с Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно–коммунального хозяйства, которым был утвержден Типовой устава объединение совладельцев многоквартирного дома. Его действие распространяется на всех, кто имеет квартиры на праве частной собственности. Правление ЖСК может созвать собрание членов такого кооператива, на котором поставить вопрос о реорганизации ЖСК в товарищество собственников дома (ОСМД), и после реорганизации, принятые решения будут обязательны как для частных собственников, так и для членов ЖСК. Иначе правление ЖСК обязано исполнять решения руководящих органов товарищества. Более подробно об объединении собственников многоквартирного дома, будет рассказано в других публикациях. Возможна ли приватизация жилья, принадлежащего негосударственному предприятию, учреждению, организации?                В соответствии с действующим законодательством, граждане Украины имеют право на приватизацию квартир только государственного жилищного фонда. Что же касается возможности приватизации квартир в домах, принадлежащих другим собственникам, то в таком случае можно говорить только о купле–продаже  жилья, на что должно быть обоюдное согласие обеих сторон как собственника жилья (предприятия, учреждения, организации негосударственной формы собственности), так и гражданина, пользующегося данным жилым помещением. Данный вид отношений регулируется нормами Гражданского кодекса Украины. Это относится и к так называемому общественному жилищному фонду жилью колхозов, профессиональных союзов, политических партий и т. д. Могут ли собственники приватизированных квартир претендовать на вспомогательные помещения, расположенные в доме?                Ответ на этот вопрос можно найти в п. 2 ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", в соответствии с которым собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений (подвалов, кладовых, сараев и т. д.) дома в соответствии со своей частью в имуществе дома.                Такие помещения передаются в собственность жильцам дома безвозмездно и отдельной приватизации не подлежат. Использование этих помещений, в том числе и сдача их в аренду другим юридическим лицам или гражданам, допускается только при условии согласия на это собственников приватизированных квартир данного дома.                Что же касается выделения таких помещений в натуре, то в соответствии ст. 115 ГК Украины, это возможно только при том условии, что предполагаемое разделение не причинит вреда хозяйственному использованию данных вспомогательных помещений. Если же такое невозможно, то собственник приватизированной квартиры, желающий выделить свою долю вспомогательного помещения, или получает компенсацию и соответственно утрачивает право собственности на такие помещения, или заключается письменный договор о порядке совместного пользования такими помещениями. Со стороны государства договор подписывает представитель органа, который осуществляет эксплуатацию помещений и на балансе которого они находятся. Для практического решения этих вопросов целесообразно привлечь соответствующих специалистов местного БТИ, которые и сделают экспертное заключение по поводу возможных вариантов.                Не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилого дома, которые предназначены для обеспечения, эксплуатации и обслуживания этого дома. В этот перечень входят помещения теплопунктов, котельных, мусоросборники, помещения, через которые проходят средства коммуникации, а также помещения, используемые для размещения обслуживающего персонала и складские помещения.                И напоследок, хочется отметить, что приватизация жилья в нашей стране бессрочная! Законодатель своим постановлением от 17 декабря 2008 года № 674-VI отменил действие постановления от 21 декабря 2000 года, сославшись на то, что в Законе Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» срок использования жилищных чеков для реализации гражданами права на приватизацию жилья государственного жилищного фонда не установлен.                Соответственно, на данный момент, все, кто не успел приватизировать свою квартиру до наступления 2009 года, могут успокоиться и провести этот процесс в удобные для себя сроки.